Banyak orang yang sudah beli tanah atau rumah merasa aman karena sudah pegang Akta Jual Beli (AJB). Tapi tahukah kamu, AJB sebenarnya bukan bukti kepemilikan tanah, melainkan hanya bukti bahwa telah terjadi transaksi jual beli antara penjual dan pembeli.

Nah, agar kepemilikan tanahmu sah dan diakui negara, kamu perlu melanjutkan prosesnya hingga mendapatkan Sertifikat Hak Milik (SHM). Sertifikat inilah yang jadi tanda bukti kepemilikan sah dan paling kuat secara hukum.

Apa Itu AJB dan SHM?

AJB atau Akta Jual Beli adalah dokumen resmi yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) saat terjadi transaksi jual beli tanah atau rumah. Dokumen ini membuktikan bahwa hak atas tanah sudah berpindah dari penjual ke pembeli.

Namun, AJB tidak otomatis membuat kamu menjadi pemilik sah di mata hukum. Sebaliknya, SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah dokumen resmi yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan berfungsi sebagai bukti kepemilikan tertinggi atas sebidang tanah atau bangunan.

Dengan memiliki SHM, kamu diakui secara hukum sebagai pemilik tanah yang sah dan punya hak penuh untuk menggunakannya, menjual, menghibahkan, bahkan menjadikannya jaminan ke bank.

Kenapa Harus Diubah Jadi SHM?

Bayangkan kamu sudah beli tanah bertahun-tahun lalu tapi belum punya SHM. Saat ingin menjual atau menjaminkan, ternyata statusnya masih AJB. Bisa-bisa kamu kesulitan membuktikan kepemilikan di hadapan hukum.

Tanpa SHM, ada risiko:

• Tanah berpotensi sengketa karena data belum tercatat resmi di BPN.

• Kamu tidak bisa menjaminkan tanah di bank karena tidak diakui sebagai pemilik sah.

• Sulit menjual kembali karena calon pembeli akan ragu.
  
  

Maka dari itu, segera ubah AJB-mu menjadi SHM agar legalitasnya kuat dan tidak menimbulkan masalah di kemudian hari.

Syarat Ubah AJB ke SHM

Dilansir dari laman resmi Kementerian ATR/BPN, berikut syarat yang perlu kamu siapkan:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani di atas materai

2. Surat kuasa, jika pengurusan dikuasakan ke pihak lain.

3. Fotokopi KTP & KK (serta identitas kuasa bila dikuasakan).

4. Sertifikat tanah asli (jika sudah ada sebelumnya).

5. AJB dari PPAT

6. Fotokopi KTP penjual dan pembeli.

7. SPPT dan PBB tahun berjalan.

8. Bukti pembayaran BPHTB dan PPh (jika transaksi jual beli).

9. Surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa.

10. Surat pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
    
    

Kalau semua dokumen sudah lengkap, kamu bisa langsung datang ke Kantor Pertanahan (BPN) setempat untuk proses pengajuan.

Proses Pengurusan AJB ke SHM

Langkah-langkahnya cukup sederhana:

1. Datang ke Kantor BPN dan ambil formulir permohonan.

2. Isi formulir dengan lengkap, lampirkan seluruh dokumen persyaratan.

3. Petugas akan memeriksa kelengkapan berkas dan melakukan verifikasi.

4. Bayar biaya pengurusan, tergantung luas dan nilai tanah.

5. Setelah diverifikasi, BPN akan menerbitkan SHM baru atas nama kamu.
   
   

Biasanya proses ini memakan waktu sekitar 5 hari kerja, tapi bisa lebih lama jika ada kendala administrasi atau dokumen yang belum lengkap.

Biaya Ubah AJB ke SHM

Biaya pengurusan AJB ke SHM diatur oleh Kantor Pertanahan dan dihitung berdasarkan nilai tanah.
 

Rumusnya:

Nilai tanah (per m²) x luas tanah (m²) / 1.000

Contohnya:

• Tanah 150 m² dengan nilai Rp1 juta/m² → biaya Rp200.000

• Tanah 200 m² dengan nilai Rp900.000/m² → biaya Rp230.000
  
  

Perlu diingat, biaya ini belum termasuk BPHTB, PPh, dan jasa notaris/PPAT.

Tips Agar Proses Lancar

• Pastikan semua dokumen lengkap dan asli.

• Cek dulu status tanah, pastikan tidak dalam sengketa.

• Simpan bukti pembayaran dan dokumen proses dengan rapi.

• Kalau belum paham prosedur, kamu bisa minta bantuan PPAT atau notaris.
  
  

Kesimpulan

Proses ubah AJB ke SHM memang membutuhkan waktu dan kelengkapan berkas, tapi hasilnya sepadan. Dengan SHM, kamu punya bukti kepemilikan sah yang melindungi asetmu dari risiko hukum.

Jadi, kalau kamu baru saja beli tanah atau rumah dan masih pegang AJB, jangan tunda lagi. Segera urus sertifikatmu ke BPN agar tanahmu benar-benar diakui negara dan aman secara hukum.

Jika kamu ingin mempelajari bagaimana cara memulai investasi properti dari nol, membangun portofolio tanpa risiko berlebihan, hingga menghitung potensi keuntungan dari setiap properti yang kamu miliki, kamu dapat mempelajarinya secara sistematis melalui Seminar Ternak Properti. Seminar ini dirancang untuk pemula yang ingin memahami strategi investasi properti dengan pendekatan praktis, lengkap dengan studi kasus dan panduan langkah demi langkah.

Klik disini untuk dapatkan promo special Buku sekarang dan mulai rencanakan investasi cerdasmu hari ini!